久未有宅地招拍掛的深圳，在6月24日集中拍賣五宗宅地，總占地面積約16.8萬平方米，總建面約68.9萬平方米，成交總價高達223.84億元。這是近20年來深圳土地招拍掛市場最大數量的一次宅地供應。這場土地拍賣的背后，是深圳怎樣的打算？

深圳市規劃和自然資源局土地利用處回復時代周報記者，此次集中公開出讓五宗居住用地，主要是為落實中央“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的重大決策部署。此外，本次用地出讓通過“單限雙競”、嚴格購地資金審查、新購住房限售等多種手段，繼續打好房地產市場調控組合拳，堅持房地產市場調控不放松。

中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出，深圳此次集中出讓五宗宅地明顯直指平衡供需關系：“根據《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，到2035年，深圳要建成各類住房共170萬套，以此測算，大概每年需要有10萬套供應。但是從深圳目前的情況來看，這一個要求很難達到。”

對此，深圳市規劃和自然資源局表示，將堅持新增與存量并舉，持續優化居住用地供給結構，構建新增用地供應與城市更新、土地整備、棚戶區改造等存量供應方式多渠道用地供應模式，確保居住用地持續供應。

具體來說，“除本批次居住用地以外，今年下半年仍將按市委、市政府統一工作部署落實居住用地招拍掛出讓工作，按計劃‘滾動式’供應居住用地，繼續抓牢房地產市場調控工作，保障房地產市場平穩健康發展。”深圳市規劃和自然資源局指出。

土地資源緊張

用地資源緊張是深圳房地產市場繞不開的話題。

易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海向中港搬家展示了數據，2014―2018年為例，深圳住宅用地分別供應為1宗地、4宗地、4宗地、2宗地、10宗地，合計僅21宗地。“上周出讓5宗地也是2019年深圳首次出讓住宅用地。”

深圳市房地產研究中心高級研究員、中山大學銀行研究中心研究員李宇嘉對中港搬家表示，經過近40年發展后，深圳城市高強度開發，目前已經沒有太多可供開發的余地。

深圳市土地利用總體規劃規定，到2020年全市建設用地總規模控制在1004平方公里以內，但公開資料顯示，截至2016年年底，深圳建成區面積已達到了923.25平方公里。陳洪海指出，加上2017年和2018年的建成情況，目前應該已經超過950平方公里，從增量上看，未來深圳可利用的土地，面積不到73平方公里。

合一城市更新集團創始人、董事總經理羅宇向時代周報記者解釋，招拍掛的用地以凈地模式出讓，拍地價可全部進凈成本、拿到后可以快速開工，開發模式比較簡單，“缺點就是地價較貴。比如這一次深圳集中出讓5宗宅地，其實有80余家房地產企業報名，但實際上到場僅30余家，舉牌的企業更少”。

在此情況下，城市更新成為更重要的來源。數據顯示，“十三五”期間，深圳計劃供應住房建設用地800萬平方米，其中，商品住房用地590萬平方米，包括新供應用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米—即76%的商品房開發土地靠更新。

但城市更新難點眾多。羅宇解釋道：“城市更新項目良莠不齊，開發難度有差別。此外一般一個城市更新項目開發需要耗時8―10年，周期長，不確定性也高。在資金方面，無法進行前置融資，也是開發的難點之一。”

業內比喻，對于房企來說，城市更新相當于“研究生”級別的題目，而招拍掛則類似于“中學生”級別題目，這也是深圳5宗宅地引來多家房企爭奪的原因。