當(dāng)前位置：網(wǎng)站首頁 > 新聞中心 > 行業(yè)資訊 香港地產(chǎn)面臨變局
香港房地產(chǎn)正逐步進(jìn)入一個(gè)敏感時(shí)刻。一方面是樓宇單價(jià)屢創(chuàng)新高，另一方面是二手樓市的議價(jià)空間漸增，頻頻出現(xiàn)大額減價(jià)卸貨情況；更甚者，部分地區(qū)的成交價(jià)已經(jīng)開始低過銀行估價(jià)，反映出業(yè)主開始愿意以低于市價(jià)賣樓。
最新創(chuàng)下單價(jià)新高的是位于香港中半山的豪宅“騰皇居”。該屋苑的一個(gè)中層單位以6430萬元（港元，下同）售出，呎價(jià)超過4萬元，創(chuàng)下全香港屋苑呎價(jià)新高。原業(yè)主于2012年以4888萬元購入單位，這次易手，賬面獲利1542萬元，回報(bào)高達(dá)32%。數(shù)據(jù)顯示，屋苑5月份時(shí)中層B室，成交價(jià)4900萬元，實(shí)用面積1236平方呎，呎價(jià)算下來有39644元，當(dāng)時(shí)已經(jīng)創(chuàng)下香港屋苑的新高呎價(jià)，沒想到3個(gè)月之后，最新成交的單位比舊紀(jì)錄再高出7%。
另一個(gè)吸引眼球的豪宅成交案例是淺水灣“福慧大廈”的低層B室，以總價(jià)1.2億元轉(zhuǎn)手，單位面積2499平方呎，成交呎價(jià)48019元。業(yè)主在1992年以1100萬元購入該物業(yè)，這次出售，賬面獲利近1.1億！
有人漏夜趕考場，有人辭官歸故里。在二手豪宅成交屢創(chuàng)新高的同時(shí)，也有香港二手盤業(yè)主開始大幅折讓退出市場。
屯門一位投資客在額外印花稅屆滿當(dāng)天，立馬減價(jià)40萬元沽貨。根據(jù)地產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)，這個(gè)物業(yè)位于香港青河坊多寶大廈高層A室，實(shí)用面積約246平方呎，投資者2015年8月購入，原本叫價(jià)400萬元放盤，不久前持貨剛滿3年，不再受香港額外印花稅的影響，因此當(dāng)即減價(jià)40萬元，以360萬元易手。
香港樓市面臨變局
屢創(chuàng)新高與頻頻出現(xiàn)的減價(jià)賣盤同時(shí)出現(xiàn)，顯示香港的房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)敏感的時(shí)刻。背后的原因主要來自內(nèi)外兩大方面：從內(nèi)部因素來看，港府推出空置稅，令二手樓市添壓。從外部因素來看，美聯(lián)儲加息迫使香港銀行跟進(jìn)，導(dǎo)致按揭利率上行，令購房者卻步；此外，全球資本加速向美國流動，香港的財(cái)富效應(yīng)縮減，也令香港樓市承壓。
先看香港政府推出的空置稅，它的推出直接沖擊二手市場。
空置稅是今年6月底決定推出的稅種，港府以“一刀切”的方式，向空置超過1年的一手樓單位征收“額外差餉”，稅率是應(yīng)課差餉租值的200%，相當(dāng)于樓價(jià)的5%。該稅種主要是針對一手物業(yè)，針對的是那些持有新落成但尚未出租或出售樓宇的發(fā)展商。港府明確表態(tài)，希望發(fā)展商不要“捂盤”，而是要確保將興建的樓宇及時(shí)推出市場，不管是出租或出售均可。
這一招成為特首林鄭月娥地產(chǎn)“新六招”中的最快見效的一招。
在一手空置稅影響下，發(fā)展商明顯改變銷售策略，加速推出現(xiàn)樓新盤清貨，而且加快了新盤的出售及出租計(jì)劃。可以看到，香港現(xiàn)樓新盤成交比例不斷攀升。根據(jù)港媒的統(tǒng)計(jì)，截至8月28日，8月份現(xiàn)樓成交逼近1000宗，是7月的4倍多，占整體一手成交比例更高達(dá)8成。
在香港，新盤銷售通常會給買家提供各種優(yōu)惠，有的是價(jià)格優(yōu)惠，有的是賣方低息貸款，還有的是提供信用卡積分等，不一而足。如果新盤開售價(jià)貼近附近區(qū)域市場價(jià)，會對同區(qū)的二手樓市場造成較大的沖擊。
一些新界的地產(chǎn)中介表示，受元朗區(qū)新盤推售搶客影響，屯門區(qū)二手交投極為淡靜，令區(qū)內(nèi)二手樓盤的業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)淡。有心想賣樓的投資者見勢頭不對，為了鎖住利潤，急忙降價(jià)出售二手樓盤。
除上述青河坊的減價(jià)案例外，在屯門另一個(gè)物業(yè)“兆軒苑”，有業(yè)主原本叫價(jià)460萬元，后在10天內(nèi)連減4次價(jià)，最后以412萬元，減幅逾10%“卸貨”。在上水中心，也有業(yè)主急忙減價(jià)賣樓。該物業(yè)實(shí)用面積330平方呎，業(yè)主原本叫價(jià)580萬元，突然通知中價(jià)減價(jià)40萬元，以539.8萬元出手。這個(gè)物業(yè)原業(yè)主是在2014年以310萬元購入，持貨4年，賬面獲利約230萬元。
不過業(yè)界對于空置稅的影響仍在爭議之中。主要原因是香港和內(nèi)地不同，空置的樓宇并不多，而且根據(jù)港府的政策，開發(fā)商只要新樓出售或是出租，便可以逃過空置稅的束縛。
港府6月底推出該措施時(shí)，香港的未售一手樓盤約9000套，7、8月份消耗近1200套，還剩余7800套左右，如果扣除發(fā)展商的出租及自用單位，潛在空置一手單位數(shù)量將更少。根據(jù)港媒披露，在即將到來的9月份，預(yù)計(jì)有8個(gè)新盤可望推售，合計(jì)6000套，也是近5年來最多的一手單位推售月。可想而知，當(dāng)這6000套銷售一空時(shí)，空置稅的影響將很快會告一段落。
令樓市轉(zhuǎn)弱的更重要因素是來自利率的上升壓力。就在8月初，香港有近13家銀行先后宣布提升H按的封頂利率至2.35%。
H按是浮動計(jì)息的按揭利率，指用1個(gè)月的香港銀行間利率（HIBOR）加一個(gè)固定值，作為當(dāng)月的按揭利率。為了防止意外HIBOR暴漲，銀行同時(shí)會設(shè)置一個(gè)上限值——這個(gè)上限值通常用最優(yōu)惠利率（目前普遍為5%）減一個(gè)固定數(shù)值，這樣，貸款人的利率不會無上限一直攀升。比如銀行如果實(shí)施H+0.85%，上限為P－2.65%。在H取值那天的H利率如果是2.15%，則貸款人原本利率應(yīng)為3%（即2.15%+0.85%），但因?yàn)樯舷薇幌薅镻－2.65%，若P為5%，則最高不可超過2.35%，因此當(dāng)月的按揭利率應(yīng)該按2.35%計(jì)算。
過往香港的銀行為爭取業(yè)主貸款，普遍把上限數(shù)值控制在2.25%或以下，即采用P-2.75%的做法。但隨著今年美聯(lián)儲接連加息，香港的銀行開始感受到利率上升帶來的壓力。在8月初全行業(yè)步調(diào)一致的提升上限利率行動中，實(shí)際利率上限被提至2.35%。盡管數(shù)值并不大，但對外釋放的信號已不言自明。
考慮到美聯(lián)儲在9月份極有可能再次加息（彭博預(yù)測顯示9月加息概率高達(dá)98.5%），香港的銀行界正討論要提升最優(yōu)惠利率（P利率）。中銀香港（2388.HK）的高管8月底在業(yè)績會上表示，隨著美聯(lián)儲9月加息提上日程，香港跟隨加息的壓力將會增加，現(xiàn)在距香港提升P利率的日期已經(jīng)越來越近。
一旦提升P利率，將會令H按的上限再次提升，給業(yè)主帶來壓力。根據(jù)市場預(yù)測，如果P值提升0.25%，購房者的入息門坎需要提高5%，才可通過壓力測試，這會令潛在購房者的“上車”難度提高，有可能降低市民的入市意愿。開發(fā)商嗅覺敏銳，早已預(yù)到美國加息將會令香港P利率上行，因此都爭取趕在加息前推出新盤，順便規(guī)避空置稅。
推薦閱讀
-
滴滴進(jìn)軍貨運(yùn)號令招募司機(jī)
2020-05-19 -
香港搬家到梅州，香港至梅州搬屋
2018-11-29 -
香港搬家到贛州,香港搬屋到贛州具體流程
2022-03-31 -
香港到江蘇搬家公司，跨境搬家
2020-03-10 -
京東外賣超150萬家品質(zhì)門店入駐
2025-06-02 -
時(shí)隔五年油價(jià)再次進(jìn)入8元時(shí)代
2018-10-15 -
亞馬遜將在日本增設(shè)兩個(gè)物流中心
2021-10-14 -
香港到天津市搬家公司
2020-01-09
